Location meublée non professionnelle (LMNP) : régime fiscal 2026
Depuis 2025, les meublés de tourisme connaissent une réforme majeure : réduction des plafonds et des abattements au micro-BIC pour les locations de courte durée, afin d’encourager la location meublée longue durée. Ce guide LMNP 2026 présente les règles à jour, les seuils, les obligations et des cas chiffrés pour choisir entre micro-BIC et réel.
Définition du statut LMNP
Le statut LMNP concerne les personnes qui louent un logement meublé à titre non professionnel. Vous êtes LMNP si au moins une des conditions suivantes est remplie : recettes locatives meublées annuelles ≤ 23 000 € TTC, ou recettes meublées ≤ au total des autres revenus professionnels de votre foyer fiscal.
À défaut (recettes > 23 000 € et > autres revenus), vous relevez du LMP.
Les revenus LMNP sont imposés en BIC.
Soyez vigilants. Vous devez chaque année vous assurer que vous êtes toujours éligible au statut LMNP.
Quelles conditions entraînent le passage du statut LMNP au statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) ?
– Recettes brutes de l’activité de location meublée supérieures à 23 000 € par an ;
– ET : Recettes brutes de l’activité de location meublée supérieures à celles des autres revenus d’activité du foyer fiscal.
Les recettes Brutes de l’activité de location meublée s’entendent Charges comprises sans déductions ni abattements et pour l’ensemble du Foyer Fiscal
Les Revenus d’activité sont composés des :
- Traitements et Salaires (après abattement de 10% ou déduction de frais réels),
- Pensions et rentes viagères,
- Bénéfices agricoles nets,
- Bénéfices non commerciaux (après abattement forfaitaire si micro),
- Autres bénéfices industriels et commerciaux qui ne sont pas reliés à l’activité de location meublée,
- Revenus des gérants et associés.
Les dividendes, intérêts, plus-values, revenus fonciers et pensions alimentaires ne sont pas pris en compte.
Régimes d’imposition
Le point sur les changements de Seuils et Abattements pour l’imposition des revenus locatifs LMNP 2025
La nouvelle loi Le Meur visant à réduire les avantages fiscaux des locations saisonnières trouvera à s’appliquer pour les revenus perçus en 2025 (à déclarer en 2026). Elle modifie drastiquement les seuils et les abattements du régime Micro-Bic.
Obligations déclaratives
En 2026, vous relevez par défaut du micro-BIC si vos recettes ne dépassent pas le plafond du régime concerné. Vous pouvez opter pour le réel pour déduire les charges et pratiquer des amortissements (sans toutefois créer de déficit via l’amortissement).
| Régime | Plafond de recettes (2025) | Déclaration | Particularités |
|---|---|---|---|
| Micro-BIC (location meublée classique longue durée) | ≤ 77 700 € TTC | 2042-C-PRO | Abattement forfaitaire de 50 % (min. 305 €). Pas d’amortissement. |
| Micro-BIC (meublé de tourisme classé / chambres d’hôtes) | ≤ 77 700 € TTC | 2042-C-PRO | Abattement de 50 % (depuis 2025). Fin de l’abattement à 71 %. |
| Micro-BIC (meublé de tourisme non classé) | ≤ 15 000 € TTC | 2042-C-PRO | Abattement de 30 % (depuis 2025). Au-delà : bascule au réel. |
| Réel simplifié BIC | Au-delà des plafonds micro ou sur option | 2031-SD + tableaux 2033 (EFI/EDI) | Charges réelles et amortissements. L’amortissement ne peut pas créer/majorer un déficit. |
| Réel normal BIC | Chiffre d’affaires élevé (cas rares en LMNP) | 2031-SD + liasses 2050-2059 | Obligations comptables complètes (bilan, annexes détaillées). |
Micro-BIC
Déclarez vos recettes brutes en 2042-C-PRO (BIC). L’administration applique automatiquement l’abattement (50 % ou 30 % selon le cas). Aucun amortissement ni charges réelles au micro.
Régime réel simplifié
Déclaration 2031-SD et tableaux 2033. Tenue d’une comptabilité d’engagement, déduction des charges réelles, amortissements du mobilier et de l’immeuble (hors terrain). Les déficits LMNP (hors amortissements) sont imputables sur les BIC non pro des 10 années suivantes.
Régime réel normal
Réservé aux chiffres d’affaires importants. Liasse complète 2050-2059, obligations comptables renforcées. Intérêt marginal en LMNP.
Délais de dépôt
Option pour le réel avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus (mai/juin). Liasses BIC (2031) à déposer au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai. Délai de 15 jours supplémentaires en télédéclaration.
Formalités de Création LMNP : Inscription dans les 15 jours suivant le début de l’activité via le site des e.procédures de l’INPI Guichet unique (formulaire P0i cerfa 11921*05) afin d’obtenir un numéro SIRET
Cas pratiques
Exemple 1 – LMNP classique en micro-BIC
Recettes annuelles : 20 000 €. Charges réelles estimées : 6 000 €. Amortissements théoriques : 8 000 €.
Micro-BIC (50 %) : base imposable = 10 000 €.
Réel : base = 20 000 − 6 000 − 8 000 = 6 000 € (sans déficit via amortissement).
Conclusion : le réel est plus favorable si charges + amortissements > 50 % des recettes.
Exemple 2 – Meublé de tourisme classé
Recettes : 60 000 €. Charges : 20 000 €. Amortissements : 15 000 €.
Micro-BIC (abattement 50 % en 2025, plafond 77 700 €) : base d’imposition = 30 000 €.
Réel : base = 60 000 − 20 000 − 15 000 = 25 000 €.
Conclusion : depuis 2025, le réel devient fréquemment plus avantageux que le micro pour les biens classés.
Exemple 3 – Meublé de tourisme non classé
Recettes : 18 000 € (Airbnb, courte durée). Charges : 5 000 €. Amortissements : 7 000 €.
Plafond micro 2025 : 15 000 €. Dépassement → réel obligatoire.
Réel : base = 18 000 − 5 000 − 7 000 = 6 000 €.
Points clés à retenir
- Statut LMNP si recettes meublées ≤ 23 000 € ou ≤ autres revenus professionnels du foyer.
- Micro-BIC 2025 – meublé classique et meublé de tourisme classé : plafond 77 700 €, abattement 50 %.
- Micro-BIC 2025 – meublé de tourisme non classé : plafond 15 000 €, abattement 30 %.
- Réel : charges réelles + amortissements déductibles (l’amortissement ne crée pas de déficit) ; déficits LMNP reportables 10 ans.
- Prélèvements sociaux : 17,2 % sur le revenu imposable. (18.6% à compter de 2026)
- CFE due à partir de la 2ème année (exonération 1ère année).
- Formalités : P0i (cerfa 11921*05), SIRET obligatoire. Option régime réel avant la date limite de dépôt des déclarations.
- Parahôtelier si au moins 3 des 4 prestations (accueil, petit-déjeuner, linge, ménage régulier) : régime différent (cotisations & TVA possibles).
FAQ – LMNP 2026
Q1. LMNP ou LMP : comment savoir ?
Vous êtes LMP si vos recettes meublées sont > 23 000 € et > à vos autres revenus professionnels du foyer fiscal. Sinon, vous restez LMNP.
Q2. Puis-je amortir en micro-BIC ?
Non. L’amortissement n’est possible qu’au régime réel (intéressant si charges + amortissements > abattement micro).
Q3. Quel régime pour un meublé de tourisme non classé en 2025 ?
Micro-BIC avec plafond 15 000 € et abattement 30 %. Au-delà, réel obligatoire.
Q4. Quelles sont les conséquences d’un dépôt tardif ?
Majoration de 10 % (voire 20/40 % selon cas), intérêts de retard, perte d’option et risque de redressement.
Sources officielles
- impots.gouv.fr – Formulaires 2042-C-PRO, 2031-SD et tableaux 2033
- BOFiP – BIC – Location meublée (BOI-BIC-CHAMP-40-20)
- service-public.fr – Location meublée (LMNP/LMP), CFE
- Légifrance – Dispositifs 2025 sur les meublés de tourisme
- INSEE – Démarches SIRET & P0i (cerfa 11921*05)
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