Location meublée non professionnelle (LMNP) : régime fiscal 2026
En 2025, les règles du LMNP évoluent : nouveaux seuils du micro-BIC pour les meublés de tourisme, réintégration des amortissements dans la plus-value en cas de revente, précisions sur les délais de dépôt et suppression de l’avantage fiscal OGA.
Définition de la location meublée (LMNP)
Depuis la loi Alur, l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 pose la définition suivante : « La location meublée consiste à mettre en location « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». La mise en location d’un logement meublé est donc encadrée par la loi, et un décret établit la liste du mobilier et des équipements devant être présents au sein de l’habitation.
Ce régime présente des spécificités en matière de fiscalité, de durée de bail et de statut du bailleur qui la distingue des autres formes de location immobilière.
Juridiquement, la location meublée est une activité commerciale, même lorsqu’elle est exercée à titre non professionnel.
La location meublée nécessite pour le propriétaire l’obtention d’un statut, indispensable à la déclaration des revenus locatifs. Deux statuts permettent aux propriétaires bailleurs de proposer une location meublée : le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), et le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Le choix du statut dépend principalement du montant des revenus locatifs générés.
Régimes d’imposition
Le choix se fait entre micro-BIC et réel. Attention : les seuils diffèrent selon l’année de perception (revenus 2024 déclarés en 2025 vs revenus 2025 déclarés en 2026).
| Régime | Seuil (revenus 2025) | Déclaration | Particularités |
|---|---|---|---|
| Micro-BIC – location meublée classique (hors meublé de tourisme) | ≤ 77 700 € / abattement 50 % | 2042-C-PRO | Revenus 2024 : ≤ 77 700 € / 50 % (identique) |
| Micro-BIC – meublé de tourisme NON classé | ≤ 15 000 € / abattement 30 % | 2042-C-PRO | Revenus 2024 : ≤ 77 700 € / 50 % |
| Micro-BIC – meublé de tourisme CLASSÉ et chambres d’hôtes | ≤ 77 700 € / abattement 50 % | 2042-C-PRO | Revenus 2024 : ≤ 188 700 € / 71 % |
| Régime réel (LMNP) | Obligatoire Au-delà des seuils micro-BIC ou sur option | 2031-SD + annexes 2033 (ou 2050-2059) | Amortissements, charges au réel, déficits reportables 10 ans |
Obligations déclaratives
Micro-BIC
Déclarez vos recettes brutes sur la 2042-C-PRO. L’administration applique l’abattement (50 % ou 30 %/71 % selon le cas et l’année de perception). Prélèvements sociaux : 17,2 % sur le revenu imposable. CFE due pour l’activité de location meublée.
Régime réel
Liasse 2031-SD et tableaux 2033 (téléprocédure). Déduction des charges (intérêts, travaux, assurances, CFE, etc.) et amortissements (bâtiment, équipements). Déficits reportables 10 ans sur revenus LMNP. Option possible même sous les seuils micro.
Délais de dépôt au réel
Pour un exercice clos au 31/12/2025 : au plus tard le 2e jour ouvré suivant le 1er mai (papier) ou jusqu’au 20 mai 2026 avec le délai supplémentaire de 15 jours accordé pour le dépôt en téléprocédure.
Cas pratiques
Exemple 1 – Location meublée classique (bail d’habitation)
Recettes 2025 : 18 000 € → micro-BIC 50 % → revenu imposable : 9 000 €.
Exemple 2 – Courte durée NON classée
Recettes 30 000 € → Revenus 2024 : micro-BIC possible à 50 % (imposable : 15 000 €).
Revenus 2025 : seuil micro à 15 000 € dépassé → réel obligatoire (déduction des charges/amortissements).
Exemple 3 – Meublé de tourisme CLASSÉ
Recettes 30 000 € : Revenus 2024 : abattement 71 % → base imposable 8 700 €.
Revenus 2025 : abattement 50 % → base imposable 15 000 €.
Points clés à retenir
- Distinction revenus 2024 vs 2025 pour les seuils/abattements des meublés de tourisme.
- Micro-BIC location classique : 77 700 € / 50 % (2024 et 2025).
- Meublé de tourisme non classé : 15 000 € / 30 % (dès revenus 2025).
- Meublé de tourisme classé / chambres d’hôtes : 77 700 € / 50 % (revenus 2025).
- Réel : amortissements déductibles, déficits reportables 10 ans.
- Plus-value de cession : depuis le 15/02/2025, amortissements réintégrés au calcul (hors mobilier & équipements).
- Prélèvements sociaux : 17,2 % ; CFE due.
- Cotisations sociales URSSAF si location courte durée et recettes > 23 000 € (hors bail d’habitation).
- TVA exonérée sauf para-hôtellerie (au moins 3 des 4 prestations rendues de manière régulière).
- OGA : réduction d’impôt supprimée en 2025 (frais toujours déductibles au réel).
- Formalités via guichet unique INPI (pas d’inscription RCS pour LMNP).
FAQ – LMNP 2025
Q1. Quel plafond micro-BIC pour une location meublée classique en 2025 ?
77 700 € avec un abattement de 50 % (inchangé).
Q2. Et pour un meublé de tourisme NON classé en 2025 ?
15 000 € avec un abattement de 30 % (77 700 € / 50 % pour les revenus 2024).
Q3. Comment opter pour le régime réel ?
Option via messagerie sécurisée sur impots.gouv ou Lettre recommandée de levée d’option au centre des impôts jusqu’à la date limite de dépôt ; reconduction tacite 1 an.
Q4. Suis-je soumis à la TVA ?
Non, sauf si vous fournissez au moins 3 des 4 prestations para-hôtelières de manière régulière (petit-déjeuner, ménage, linge, réception).
Q5. Quand des cotisations sociales s’appliquent-elles ?
Si vos recettes de courte durée dépassent 23 000 € (hors bail d’habitation), affiliation et cotisations URSSAF.
Q6. La CFE est-elle due ?
Oui, la CFE est due pour l’activité de location meublée (exonérations possibles selon cas).
Q7. Quid des amortissements et de la plus-value depuis 2025 ?
Les amortissements déduits sont réintégrés dans la base de plus-value à la revente (sauf mobilier/équipements) avec abattements pour durée de détention.
Q8. L’adhésion à un OGA donne-t-elle encore un avantage fiscal ?
Non, la réduction d’impôt OGA est supprimée en 2025. Les frais d’adhésion et de comptabilité restent déductibles au réel.
Q9. Quelles formalités d’immatriculation ?
Déclarations via le guichet unique INPI (LMNP : pas d’inscription au RCS requise).
Sources officielles
- impots.gouv.fr – Micro-BIC LMNP, formulaires 2042-C-PRO, 2031-SD, 2033/2050-2059
- service-public.fr – Location meublée, meublés de tourisme, liste des équipements (décret 2015)
- BOFiP – BIC (micro-BIC, régime réel, amortissements, déficits)
- Legifrance – Loi de finances 2025 (réintégration des amortissements), CGI art. 50-0
- URSSAF – Locations meublées de courte durée > 23 000 €
- INPI – Guichet unique des formalités
- DGFiP – Calendrier des délais 2025 (liasses BIC)
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