LMNP (Location meublée non professionnelle) : régime fiscal
En 2025, la LMNP est impactée par la réforme des meublés de tourisme (seuils micro-BIC abaissés), la précision de la doctrine TVA para-hôtelière et la réintégration des amortissements à la plus-value en cas de cession au régime réel.
Définition de la LMNP
Relèvent de la LMNP les locations meublées dont les recettes annuelles sont ≤ 23 000 € ou inférieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal. Au-delà, le statut peut basculer en LMP. Le logement doit être équipé des éléments mobiliers indispensables à l’habitation (liste minimale). Les revenus sont imposés en BIC (micro-BIC ou réel).
Régimes d’imposition
En 2025, l’imposition dépend du montant des recettes TTC et de la catégorie de location (longue durée, meublé de tourisme classé ou non classé).
| Régime | Seuil de recettes (2025) | Déclaration | Particularités |
|---|---|---|---|
| Micro-BIC (location meublée longue durée) | ≤ 77 700 € | 2042-C-PRO | Abattement 50 % (min. 305 €). Pas de déduction de charges réelles. |
| Micro-BIC (meublé de tourisme classé / chambres d’hôtes) | ≤ 77 700 € (2025) | 2042-C-PRO | Abattement 50 % en 2025 ( 71 % pour 2024). |
| Micro-BIC (meublé de tourisme non classé) | ≤ 15 000 € (2025) | 2042-C-PRO | Abattement 30 % en 2025 ( 50 % en 2024). Au-delà : régime réel. Restrictions locales possibles sur la durée. |
| Régime réel (LMNP) | > seuils micro-BIC ou sur option | 2031-SD + 2033-A à 2033-G (réel simplifié) | Charges et amortissements déductibles. Déficits imputables uniquement sur BIC LMNP futurs. Amortissements déduits réintégrés à la plus-value à la revente (LF 2025). |
Obligations déclaratives
Micro-BIC
Déclarer les recettes brutes sur 2042-C-PRO. Abattement automatique selon la catégorie (50 % ou 30 %). Prélèvements sociaux : 17,2 % (18.6% à compter de 2026). CFE due sauf exonérations (notamment recettes < 5 000 € ou location occasionnelle d’une partie de la résidence principale selon les cas).
Régime réel simplifié
Formulaires 2031-SD + tableaux 2033. Tenue comptable, déduction des charges et amortissements. Déficits reportables sur les BIC LMNP. Réduction d’impôt pour frais comptables/OGA supprimée en 2025. TVA : exonération de principe en location d’habitation, assujettissement si prestations para-hôtelières (cf. ci-dessous).
Régime réel normal
Formulaires 2031-SD + tableaux 2050–2059. Destiné aux structures avec obligations comptables complètes.
Délais de dépôt
Liasse 2031 (réel) : au plus tard le 2ème jour ouvré suivant le 1er mai de l’année N+1. 2042/2042-C-PRO : calendrier de déclaration en ligne (zones 1/2/3).
Revenus 2024 (déclaration 2025) : délais habituels mai-juin 2025 (zones 1–2–3).
Revenus 2025 (déclaration 2026) : délais habituels mai-juin 2026 (zones 1–2–3).
Cas pratiques
Exemple 1 – LMNP longue durée en micro-BIC
Sophie perçoit 24 000 € de loyers meublés en 2025 (hors tourisme). Micro-BIC possible (seuil 77 700 €). Abattement 50 % = 12 000 € imposables (+ PS 17,2 %).
Exemple 2 – LMNP au réel avec amortissement
Karim a encaissé 30 000 €. Charges : 8 000 €. Amortissements : 10 000 €. Résultat BIC = 120000 €.. En cas de revente, les amortissements déduits seront réintégrés pour la plus-value (LF 2025).
Exemple 3 – Meublé de tourisme classé en micro-BIC (2025)
Lucie loue une maison classée « meublé de tourisme », 40 000 € de recettes en 2025. Micro-BIC « tourisme classé » possible (seuil 77 700 €). Abattement 50 % = 20 000 € Bénéfice Imposable =20000€ . Note : en 2024, le seuil était 188 700 € avec 71 % d’abattement.
Exemple 3bis – Meublé de tourisme non classé
Marc loue un T1 saisonnier non classé (18 000 € en 2025). Il dépasse le seuil micro-BIC 2025 des non classés (15 000 €) et bascule au réel. Charges : 6 000 €. Amortissements : 4 000 €. Résultat = 18 000 − 6 000 − 4 000 = 8 000 € imposables.
Points clés à retenir
- LMNP : recettes ≤ 23 000 € ou < autres revenus pro du foyer (sinon LMP possible).
- Micro-BIC longue durée : seuil 77 700 €, abattement 50 % (min. 305 €).
- Meublé de tourisme classé/chambres d’hôtes (2025) : seuil 77 700 €, abattement 50 % (était 188 700 €/71 % en 2024).
- Meublé de tourisme non classé (2025) : seuil 15 000 €, abattement 30 % (était 77 700 €/50 % en 2024).
- Régime réel : charges + amortissements déductibles. Amortissements réintégrés à la plus-value en cas de vente (LF 2025).
- TVA : exonération en principe. Para-hôtellerie si au moins 3/4 services régulièrement commercialisés (PDJ, nettoyage, linge, réception) – doctrine du 26/03/2025.
- Franchise en base TVA (prestations) : 37 500 € (N−1) et seuil majoré 41 250 € – abaissement à 25 000/27 500 € suspendu jusqu’au 31/12/2025 et non retenu dans la nouvelle Loi de finances 2026
- CFE : exonérations possibles (recettes < 5 000 €, location occasionnelle d’une partie de la résidence principale selon conditions).
- Prélèvements sociaux : 17,2 %.(18.6% en 2026)
- Réduction d’impôt frais comptables/OGA : supprimée en 2025.
FAQ – LMNP
FAQ – LMNP
Q1. Comment distinguer LMNP et LMP ?
LMNP si recettes meublées ≤ 23 000 € ou inférieures aux autres revenus professionnels du foyer. Au-delà, statut LMP sous conditions, avec régime de déficits et plus-values différent.
Q2. Puis-je opter pour le réel si je suis sous le seuil micro-BIC ?
Oui, option possible (souvent pour déduire charges/amortissements). Engagement minimal de 1 an reconductible, avec liasse 2031 + 2033.
Q3. Puis-je amortir en micro-BIC ?
Non, l’amortissement n’est possible qu’au réel. Important : les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente à compter de 2025.
Q4. Quand suis-je assujetti à la TVA ?
Location d’habitation meublée : exonérée. Assujettissement si prestations para-hôtelières avec au moins 3 services réguliers effectivement commercialisés (petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge, réception). Franchise en base possible si sous les seuils.
Q5. Quid des meublés de tourisme non classés en 2025 ?
Micro-BIC limité à 15 000 € avec abattement 30 %. Au-delà, régime réel obligatoire – souvent plus intéressant avec amortissements.
Q7. Quels changements issus de la « loi Le Meur » en 2025 ?
Dès 2025 : meublés non classés → seuil 15 000 € (abattement 30 %) ; meublés classés/chambres d’hôtes → seuil 77 700 € (abattement 50 %). Objectif : encadrement des meublés touristiques.
Sources officielles
impots.gouv.fr – Régime micro-BIC et formulaires 2042-C-PRO, 2031-SD, 2033, 2050–2059
service-public.fr – Location meublée: LMNP/LMP, meublés de tourisme (classé/non classé) – seuils 2024/2025
BOFiP (DGFIP) – TVA para-hôtelière, actualité du 26/03/2025
Legifrance – Code général des impôts (art. 50-0 micro-BIC, dispositions plus-values), Loi de finances pour 2025
DGFIP – Franchise en base de TVA 2025 (seuils et suspension de l’abaissement)
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