Locations saisonnières
LMNP – 2025
Vous souhaitez faire de la location saisonnière ? Cette activité, bien que répandue, obéit à un ensemble de règles juridiques et fiscales strictes. Elle constitue une activité commerciale soumise à des démarches spécifiques d’enregistrement, de déclaration et de gestion.
Qu’est-ce que la location saisonnière ? La location saisonnière consiste à louer un logement meublé pour de courtes durées (à la journée, la semaine ou le mois), généralement à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.
1- De quels types de biens peut-il s’agir ? :
– De la résidence principale : Sous réserve d’occuper le bien pendant 8 mois minimum. La durée totale de location est donc limitée à 120 jours par an et à 90 jours consécutifs pour un même locataire, sans possibilité de renouvellement (loi Hoguet du 02/01/1970).
Nouveau : Depuis la Loi de Finance 2025, afin de réguler les meublés de tourisme, le nombre de jours de location par an peut être limité à 90 jours par la commune. Une amende civile de 15 000 € pourra être appliquée en cas de dépassement du nombre de jours de location autorisé sur la commune.
– D’une résidence secondaire (meublé de tourisme)
– D’une résidence gérée : Contrat de bail commercial avec un exploitant (résidences de Tourisme)
– De chambres d’hôtes :
Conditions à remplir pour être qualifié de chambres d’hôtes :
▶️ La capacité d’hébergement est limitée à 5 chambres et 15 clients simultanés.
▶️ Les chambres d’hôtes sont situées dans la résidence principale du loueur.
▶️ La location doit être accompagnée des prestations suivantes :
- Accueil personnalisé, réception des clients
- Petit déjeuner compris dans la prestation de chaque nuitée
- Fourniture du linge de maison (toilette et couchage) et son remplacement en fonction du nombre de nuits réservées ainsi que l’accès à une salle d’eau et à un cabinet de toilette.
- Nettoyage régulier des locaux.
Dans le cas contraire, il s’agit d’une « chambre chez l’habitant ».
A- Location résidence principale :
– Déclaration en mairie dans les communes ayant instauré le changement d’usage à une autorisation préalable
– Si vous louez votre résidence principale en meublé de tourisme — c’est-à-dire un logement que vous occupez au moins huit mois par an (hors obligations professionnelles, raisons médicales ou cas de force majeure) — vous n’avez pas besoin de faire de déclaration en mairie.
– 👉 Cependant, cette dispense ne s’applique pas si vous habitez dans une commune ayant décidé d’imposer une déclaration obligatoire, comme : Aix-en-Provence, Annecy, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Paris, Reims, Rennes, Saint-Malo, Strasbourg, Toulouse, Tours, etc.
Selon l’article L324-1-1 Modifié par LOI n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 - art. 4 (V)
Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.
Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
III. – Par dérogation au II, dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l’habitation, une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d’un meublé de tourisme.
La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.
Un téléservice permet d’effectuer la déclaration. La déclaration peut également être faite par tout autre moyen de dépôt prévu par la délibération susmentionnée.
lien téléservice national : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R14321
(Le loueur devra apporter la preuve que le logement proposé à la location est bien sa résidence principale, en fournissant son avis d’imposition établi à son nom avec l’adresse du meublé de tourisme).
B- Location résidence secondaire :
– Déclaration en mairie via formulaire CERFA n°14004 (modalités des procédures en fonction de la commune).
– Obtention d’un numéro de déclaration qui devra figurer dans chaque annonce d’offre de location de ce logement.
– Demande d’autorisation de changement d’usage dans certaines grandes villes.
Cette autorisation permet de transformer officiellement le logement à usage d’habitation en meublé de tourisme.
Depuis le 21 novembre 2024, les communes situées en zone tendue peuvent rendre cette procédure obligatoire par délibération du conseil municipal. ➡️ Les communes hors zone tendue peuvent aussi l’instaurer, à condition de démontrer un déséquilibre sérieux entre l’offre et la demande de logements.
📍 Les modalités des procédures peuvent varier en fonction des communes.
⚠️ Le non-respect de ces règles peut entraîner des sanctions financières importantes. Il est donc vivement recommandé de se rapprocher de la mairie concernée pour connaître les démarches spécifiques.
Afin de mieux contrôler les locations de courte durée, le numéro d’enregistrement deviendra obligatoire pour tous les biens et sur tout le territoire à partir du 20 mai 2026, qu’il s’agisse de résidences principales ou secondaires.
– Immatriculation via le site de l’INPI afin d’obtenir un numéro SIRET et de pouvoir s’identifier auprès des services fiscaux afin d’établir ses obligations déclaratives (Déclaration des revenus, CFE, charges sociales éventuelles).
– Possibilité de faire classer son bien (1 à 5 étoiles) : Démarche facultative à effectuer par le biais d’un organisme accrédité. Le classement permet de valoriser votre bien et de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse.
Formulaire CERFA de demande de classement disponible via ce lien. : cerfa_11819.do https://www.formulaires.service-public.fr/gf/cerfa_11819.do
– Informer le syndic en cas de copropriété.
Cas d’un logement en copropriété
Lorsque le logement que vous souhaitez mettre en location courte durée fait partie d’une copropriété, il est impératif de vérifier le règlement de copropriété.
– Si celui-ci comprend une clause d’habitation exclusivement bourgeoise. La présence de cette clause interdit toute activité professionnelle, et par conséquent le meublé de tourisme.
– Si celui-ci comprend une « clause d’habitation bourgeoise », cette clause limite certains lots à un usage d’habitation ou d’exercice d’une profession libérale, en excluant toute activité commerciale. Dans ce cas, un vote à la majorité de l’article 26 représentant au moins 2/3 des voix des copropriétaires pourra modifier le règlement de copropriété pour interdire la location des logements en meublés de tourisme, alors que l’unanimité était jusqu’à présent requise. Toutefois, en vertu des dispositions de la loi, la location des résidences principales lorsque leurs occupants ne s’y trouvent pas ne sera pas soumise à cette interdiction, qui ne s’appliquera donc qu’aux résidences secondaires.
– À partir de 2025, tout copropriétaire se déclarant en mairie comme loueur de meublés de tourisme devra en informer le syndic. La nouvelle location fera l’objet d’un point d’information qui sera inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. L’ensemble des copropriétaires sera ainsi informé du changement d’occupation du (ou des) logement(s) concerné(s). Mais s’agissant d’un simple point d’information, aucun vote ne sera organisé sur ce point.
– Depuis le 21/11/2024, tout nouveau règlement de copropriété doit préciser de manière explicite l’autorisation ou l’interdiction de la location de meublés de tourisme au sein de l’immeuble au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code de tourisme. Contrairement aux règlements de copropriété existants, cette mesure peut s’appliquer à tous les logements, qu’ils constituent ou non la résidence principale de leur propriétaire. De même, la prohibition d’une éventuelle activité commerciale n’est pas à prendre en compte : l’interdiction des meublés de tourisme peut être expressément prévue dans les nouveaux règlements de copropriété indépendamment de la nature des lots ou de la possibilité ou non d’y exercer une activité commerciale quelconque.
Sur la page ci-dessous qui s’affiche, vous devez cliquer sur le bouton
« Créer une entreprise ».
3ème étape : Création de l’entreprise
Vous devez maintenant définir la forme de l’entreprise :
Quelle est la forme de l’entreprise que vous souhaitez créer ?
- Entrepreneur individuel : à choisir si le bien loué meublé a été acquis par une seule personne.
- Personne morale : ce choix n’est pas applicable aux Locations meublées LMNP/ LMP
- Exploitation en commun : à choisir si le bien loué meublé a été acquis en indivision par 2 ou plusieurs personnes.
choisir ensuite l’option « indivision entre personnes physiques ».
Extension d’une entreprise étrangère : « non »
Entreprise Agricole : « non »
L’entrepreneur a-t-il déjà exercé une activité non salariée en France ? : « non »
Si vous exercez déjà une activité non salariée (entrepreneur individuel, auto-entrepreneur, profession libérale ou autre), vous devez répondre « oui » et indiquer votre numéro Siren mais il ne s’agit alors pas d’une première création.
« Souhaitez-vous opter pour le statut micro-entrepreneur ? » : répondez « non » sauf si vous souhaitez valider le régime Micro-BIC.
Ce régime vous contraint à utiliser les règles fiscales du régime micro-BIC (Aucune déduction de charges et d’amortissement un abattement forfaitaire de charges allant de 30 à 50% selon le type de bien loué).
4ème étape:
Renseignez ici le formulaire sur vos informations personnelles (nom, prénom, adresse, date de naissance, N°Sécu, etc…) et votre activité LMNP (adresse…).
A noter :
- Composition : Il n’y a pas lieu d’y répondre pour une activité LMNP ou LMP.
- S’agit-il d’une déclaration de renonciation à l’insaisissabilité sur la résidence principale (ou secondaire) : « non ».
5ème étape : Description de l’activité
Dans la Section « Établissement », sur la page « Activité », il faut indiquer précisément :
- Activité principale pour l’établissement : « oui »
- Exercice de l’activité : répondre “ permanente ”
- Activité dans le prolongement d’une activité agricole : « non »
- · « Date de début de l’activité » :
=> date d’achat du bien s’il s’agit d’une nouvelle acquisition dans l’optique de louer meublé directement (possibilité de déduire alors les frais d’acquisition)
OU la première dépense de travaux ou meubles (bien déjà acquis antérieurement et éventuellement loué nu)
OU la première location - · Activité non sédentaire : « non »
Description de l’activité principale : LMNP
- Catégorisation 1 : Activité de service
- Catégorisation 2 : Location
- Catégorisation 3 : Location de biens immobiliers
Catégorisation 4 : Loueur en Meublé Non Professionnel
6ème étape:
Sur la page « Options Fiscales » cochez les cases suivantes :
- · Régime d’imposition des bénéfices : « Réel simplifié BIC ».
Si vous souhaitez rester au régime Micro-Bic sans déduction des charges réelles mais d’un abattement forfaitaire, cochez : « Régime Micro-Bic »
Régime d’imposition de la TVA : « Activité hors champ ou exonérée de TVA »
Si le bien est assujetti à la TVA (cas essentiellement des résidences étudiants, Ephad ou de tourisme gérées par un intermédiaire), cochez : « Réel simplifié TVA »
- · Date de clôture de l’exercice comptable : « 31 décembre »
- · Assujettissement à la TVA en cas d’opérations imposables sur option : « non »
- · Option pour le dépôt de déclarations trimestrielles si TVA <4000€/an : « non »
7ème étape : Envoi des pièces jointes
Joindre votre pièce d’identité puis cliquez sur validez les pièces jointes
8ème étape :
Renseignez l’adresse de correspondance (de préférence votre adresse personnelle) ainsi que votre e-mail et numéro de téléphone de contact
9ème étape :
Si le récapitulatif qui s’affiche est correct : Cliquez sur Signer la formalité et Signer la demande de création
Des questions ?
On vous répond
Qui peut adhérer ?
OPTIGEST+ est ouvert à tous les indépendants, professions libérales, auto-entrepreneurs, LMNP, TPE et associations.
Pourquoi choisir OptiGest+ plutôt qu'une plateforme digitale ?
Contrairement aux solutions automatisées, OPTIGEST+ apporte un accompagnement humain, une expertise reconnue et une véritable protection fiscale et sociale.
Quels sont les avantages concrets de l'adhésion ?
OPTIGEST+ propose un accompagnement fiscal, un accès à des outils performants, des formations, ainsi qu’une assistance réactive et fiable.
Ce que nos adhérents disent
« La complémentarité entre mon expert-comptable et OPTIGEST+ a été un véritable atout pour mon activité. Je me sens doublement sécurisé. »
Pierre F.
Médecin libéral
Marie L.
Architecte d’intérieur
« En tant que jeune entrepreneur, j’avais besoin d’un cadre structuré. OPTIGEST+ m’a fourni tous les outils nécessaires pour démarrer sereinement. »
Sophie M.
Créatrice d’entreprise
« L’accompagnement personnalisé d’OPTIGEST+ m’a permis d’éviter de nombreux écueils administratifs. Leur réactivité et leur expertise sont remarquables. »
Thomas D.
Consultant indépendant
Nos adhérents sont nos meilleurs ambassadeurs
Vous avez besoin d’aide ou vous avez une question ?
Nous sommes impatients d’apprendre à mieux vous connaître et d’explorer les possibilités créatives que nous pouvons mettre en place ensemble.
- 04 67 20 98 98
- contact@optigest.plus
-
Immeuble Apex - Le Millénaire
661 Rue Louis Lépine, 34000
Montpellier
« Grâce à OPTIGEST+, j’ai pu sécuriser ma gestion fiscale et obtenir des conseils précieux pour développer mon activité. Un véritable partenaire pour mon entreprise ! »